นักวิชาการ-ผู้เชี่ยวชาญ ร่วมวงเสวนา “28 วัน หลังประกาศใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า ใครได้…ใครเสีย?” โดยระบุ “กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่” ยากต่อการปฏิบัติและเอื้อประโยชน์ผู้เช่ามากไป วอนศาลปกครองพิจารณาคุ้มครองและให้ความเป็นธรรม
วันนี้ (28 พ.ค.61) เมื่อช่วงบ่ายที่ผ่านมา ณ ห้องสัมมนา 2 Morrow อาคารสีลมทาวเวอร์ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด เว็บไซต์ข่าวอสังหาริมทรัพย์ “พร็อพทูมอร์โรว์” www.prop2morrow.com จัดเสวนาในหัวข้อ “28 วัน หลังประกาศใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า ใครได้…ใครเสีย?” โดยได้รับเกียรติจากวิทยากรและผู้เชี่ยวชาญในแวดวงธุรกิจและกฎหมาย-ภาษี อาทิ อ.ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษี , คุณรวิโรจน์ อัมพลเสถียร ผู้ประกอบการธุรกิจอพาร์ตเมนต์ , คุณกรณ์กวินท์ พีรเดชไพศาล กรรมการบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด และ ผู้บริหารจากบริษัท กรุงเทพประกันภัย จำกัด (มหาชน) ร่วมบรรยายให้ความรู้ในประเด็นดังกล่าว
โดย อ.ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษี บรรยายในประเด็น “รู้ทัน…กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฯ” โดยระบุว่า “การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายรูปแบบ อาทิ การเช่าพื้นที่ , การบริการพื้นที่ ซึ่ง 2 ลักษณะที่กล่าวมาข้างต้นมีรูปแบบที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะผลทางกฎหมายของภาษี ทั้งนี้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์มี 2 รูปแบบ คือ สัญญาให้เช่าพื้นที่ร้านค้า/สัญญาบริการ และสัญญาให้บริการสัญญาเช่า ทั้งนี้ การทำสัญญาเช่าไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือก็ได้ แต่หากว่ามีการเช่าเกิน 3 ปี ควรจะต้องทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ และจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน และหากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีราคาราคาค่าธรรมเนียมเกิน 1 ล้านบาท จะต้องเสียค่าอากรเป็นเงินสด
ในส่วนของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น อ.ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ เปิดเผยว่า หากในสัญญาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากผู้ให้เช่ากำหนดราคาค่าเช่าเท่าไร ผู้เช่าจะต้องชำระเงินตามในสัญญานั้น ส่วนการที่ผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะปรับขึ้นค่าเช่า จะต้องทำหนังสือหรือสัญญาขึ้นมา ไม่สามารถที่จะแจ้งด้วยวาจาได้ จึงจะสามารถปรับขึ้นค่าเช่าและให้ผู้ให้เช่าชำระเงินในราคาใหม่ได้ และในส่วนของการที่ผู้ให้เช่าต้องการบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าจะต้องทำหนังสือบอกเลิกสัญญาอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ผลของการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงจะมีผล”
คุณรวิโรจน์ อัมพลเสถียร ผู้ประกอบการธุรกิจอพาร์ตเมนต์ บรรยายในหัวข้อ “แชร์มุมมองและธุรกิจอสังหา ในช่วงที่ผ่านมา และผลกระทบจากกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฯ” โดยเปิดเผยว่า “จากราชกิจจานุเบกษา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561 พบปัญหาส่วนใหญ่ว่า อัตราค่าสาธารณูปโภค (ค่าน้ำ-ค่าไฟ) ที่ผู้ประกอบการฯ ต้องการให้ศาลปกครองวินิจฉัยเพื่อคุ้มครอง โดยให้ชะลอการประกาศใช้กฏหมายฉบับดังกล่าวก่อน ซึ่งหากศาลคุ้มครองและวินิจฉัยให้เพิกถอนกฎหมายดังกล่าวก็สามารถกลับไปใช้สัญญาแบบเดิมได้ เนื่องจากกฎหมายดังกล่าวมีปัญหาในเรื่องของการปฏิบัติ โดยเฉพาะเการคิดค่าสาธารณูปโภคที่กำหนดให้คิดตามจริง
นอกจากนี้ ยังพบปัญหาเรื่องการบอกเลิกสัญญา ซึ่งกฎหมายระบุให้บอกล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งมีความเป็นไปได้ยาก จึงขอให้ศาลมีคำสั่งให้ใช้สัญญาเดิมกับลูกค้าเก่าไปก่อน เนื่องจาก กฎหมายฉบับใหม่ที่กำลังเป็นที่พูดถึงอยู่นั้นยากต่อการปฏิบัติและริดรอนสิทธิ์มากเกินไป”
คุณกรณ์กวินท์ พีรเดชไพศาล กรรมการบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด บรรยายในหัวข้อ “เปลี่ยนความคิด และเรียนรู้ที่จะอยู่กับกฎหมายปัจจุบัน” โดยเปิดเผยว่า “จากปัญหากรณีกฏหมายหอพักฉบับใหม่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันนั้น ส่งผลให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา หนึ่งในนั้นคือ การที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่ามัดจำและประกันล่วงหน้าแก่ผู้ให้เช่า ทั้งนี้ “พร็อพทูมอร์โรว์” จึงได้เปิดธุรกิจใหม่ชื่อ “พร็อพพาชิล” ซึ่งเป็นบริการเช่าที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ทั้งบ้าน คอนโด ฯลฯ โดยไม่มีค่ามัดจำ ซึ่งถือเป็นแห่งแรกและแห่งเดียวที่ “พร็อพพาชิล” เปิดตัวขึ้น ทั้งนี้ เพื่อแก้ปัญหาสำหรับผู้เช่าที่ต้องควักเงินก้อนใหญ่จ่ายกับผู้ให้เช่าตามสัญญา ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่าล่วงหน้า ค่าเงินประกัน เป็นต้น นอกจากนี้ ยังช่วงแก้ปัญหาในเรื่องความเสียหายภายในที่พักของผู้เช่า ซึ่งการดำเนินการดังกล่าว บริษัทยืนยันว่าได้ทำตามกติกากฎหมายควบคุมสัญญาเช่าทุกประการ และนายหน้าธุรกิจการเช่ายังได้รับค่าคอมมิชชั่นหรือค่านายหน้าเหมือนเดิม ทั้งนี้ “พร็อพพาชิล” จะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 มิ.ย.นี้
อย่างไรก็ตาม “พร็อพพาชิล” จับมือร่วมกับ บริษัท กรุงเทพประกันภัย จำกัด (มหาชน) เปิดกรมธรรม์คุ้มครองตวามเสียหายให้กับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยคุ้มครองสูงสุด 500,000 บาท ครอบคลุมทั้งความเสียหายต่อเฟอร์นิเจอร์ ผนังห้อง พื้น เครื่องใช้ไฟฟ้า และรวมถึงค่าชดเชยในการขาดผู้เช่าในระหว่างซ่อมแซมหรือค่าขนย้ายซาก”
